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深圳千萬元豪宅開盤秒光 中間價位賠錢賺吆喝

來源:每日經濟新聞作者:董青枝發布時間:2019-4-23點擊:341 人次

“一口價房源69萬”“首付7.5萬起”、福田某公寓項目開盤總價8000萬元豪宅秒光、某豪宅公寓單月銷售額超26億元……深圳公寓市場呈現低首付促銷與部分樓盤熱銷并存的態勢,市場分化明顯。

事實上,在住宅嚴格限購限貸的背景下,不限購不限貸的商務公寓一直是深圳新房市場交易的重要部分。

《每日經濟新聞》記者近日實地走訪深圳公寓市場發現,開發商積極推盤,中介帶客積極,樓盤訪客量上升,市場熱度明顯提升。

深圳中原監測的網簽數據顯示,3月份深圳商務公寓成交套數在新房市場的占比超三成,共成交1594套,環比上升182.62%。其中60平方米以內的中小戶型公寓成交占比超七成,總價在300萬元以內公寓成交占比近九成。

豪宅和低總價公寓受寵

“剛需、豪宅相對好賣些,”房產中介小劉對《每日經濟新聞》記者直言,現在政府限價,豪宅買了就賺,剛需則一直需求較旺盛;但是某些沒有明顯優勢的樓盤就不好賣,銷量很一般。

據多家媒體報道,深圳今年第一個入市的新盤華潤瑞府就是商務公寓項目,備案均價15.8萬元/平方米,開盤就售出約五成房源,其中總價8000萬元的戶型秒光。

豪宅公寓雖數量少,但面積大、總價高,每次入市都備受市場關注。從中原監測的成交數據來看,3月華潤瑞府共備案54套,成交金額為26.52億元,位居全市公寓成交金額第一名。

戴德梁行分析師稱,經過這一輪調控,深圳市場上投機和投資需求明顯退場,剛需和改善需求才是市場的主力。華潤瑞府屬于豪宅產品,且地段佳,在整個豪宅產品稀缺的市場環境中獲得關注也在意料之中,但它也僅代表了細分、小眾的豪宅市場,并不能代表整個市場。

另外,3月初,同是商務公寓的傳麒景苑開盤,據說帶福外學位可落戶,在中介的集體刷屏下更是出現凌晨排隊現象,開盤半天因秩序混亂遭遇封盤。

其實,去年深圳出臺的“7·31新政”規定,禁止企業購買商務公寓,個人及企業購買的商務公寓,自拿到產權證后5年內不許買賣。而傳麒景苑便屬于“5年禁售的商務公寓”。

新政影響下,去年深圳多個商務公寓項目銷售平平。據了解,去年10月傳麒景苑開盤并沒有在市場上引起太大關注,銷售情況一般。但是此次銷售傳麒景苑啟動了中介二三級聯動,更是給出了5%高傭轉介,中介帶客積極性高漲。

在業內看來,該公寓雖然單價6.8萬~7.8萬元/平方米不算低,但總價約200萬~500萬元相對較低,又可以積分申請學位,都是其爆紅的重要因素。近日《每日經濟新聞》記者實地走訪獲悉,上述公寓營銷中心大門緊鎖,大門上張貼的通知顯示“項目仍暫停銷售、暫停三級轉介帶客”。

事實上,低總價是商務公寓的一大優勢,并一直占據著深圳公寓市場成交量的半壁江山。中原數據顯示,3月份深圳小面積、低總價的公寓產品依然是成交主力,60平方米以內的中小戶型公寓成交占比超七成,總價在300萬元以內的公寓成交占比近九成。

值得一提的是,在公寓限售、發展租賃等政策環境下,公寓市場出現了大宗交易或只租不售現象。多名中介表示,公寓市場現在出現神秘買家掃樓,一次買下一兩層或者二十來套房源。而傳奇景苑就有一部分房源不出售而是用來租賃,其中部分房源交給了龍湖冠寓。據了解,龍湖冠寓一共運營8層房源,拎包入住,28平方米的單間租金5400元/月,一房一廳7400元/月。

中介小劉告訴《每日經濟新聞》記者:“‘7.31新政’之后,公寓只租不售的背景下,住宅式公寓越來越受到資深投資者的青睞,自用和理性投資居多。”不過業內人士提醒稱,若要投資公寓,必須抱有長期持有的準備,短期炒房已不可行。

深圳中原認為,市場還是兩極分化,豪宅有一定市場,低總價的剛需需求旺盛,而中間價段就比較難賣。發展商對市場還是比較謹慎,依然維持年前的優惠力度、促銷手段,導致新房銷售速度也加快。

高傭金和低首付頻現

值得注意的是,許多公寓項目還在依賴高傭金“賠錢賺吆喝”,多個項目主動采用低首付、特價房等方式來促銷。

去年“7·31新政”后,深圳多個公寓項目啟動二三級聯動,一有新項目入市,就會出現中介刷屏。

“首期14萬起,只是兩年房租的費用而已”“一口價房源69萬”“抵工程款房源,首付7.5萬起”……在深圳龍華、寶安、沙井、龍崗等區域都有低首付活動的樓盤。

以龍華新彩苑為例,樓盤推出分期付首付活動,34平方米的戶型首付約100萬元,可采用分期付首付:定金10萬元,簽約7天付首付10萬元,約總價的10%,5月31日前再付首付的20%,8月31日前再付剩余的20%首付。不過,購房者需額外支付一定的裝修費。

《每日經濟新聞》記者調查發現,目前該項目周邊的一房一廳租金約5000元/月。

現場的銷售顧問直言:“有很多客戶是沖著分期來的,分期付首付,壓力沒那么大。”

房產中介小劉告訴記者,開發商為了回籠資金,進行市場競爭,都有自己的銷售方案,采取首付分期,這樣客戶也可以有多種選擇,可以說是共贏。

對此,美聯物業全國研究中心總監何倩茹認為,出現分期付首付是因為如今政策壓力大,開發商有資金回款壓力,需要加快出貨,使用優惠措施來吸引更多客戶購房。

不過,一些業內人士將商務公寓看成是“稀缺產品”。中原地產深圳公司董事總經理鄭叔倫就指出,商務公寓未來零供應,可售的賣一套少一套,而且不限購,稀缺性的優勢放大,成交表現也較好。“在嚴調控的背景下,商業投資的資金流入增加,銷售速度也有所提升。”

深圳中原監測的網簽數據顯示,3月份,深圳全市商務公寓共成交1594套,環比上升182.62%;成交面積9.86萬平,環比上升222.44%。商務公寓成交套數在新房市場的占比超過三成,

在業內看來,公寓市場的熱度上升與深圳樓市整體回暖有關,粵港澳大灣區規劃綱要出臺、銀行利率下調利好、年前積累的投資需求釋放等因素,使得購房者的入市意愿大幅提升。不過,預計接下來深圳公寓的成交量會有所下滑。

其實除了個別典型的商務公寓外,深圳大部分的商務公寓銷售平平。一名樓盤策劃向《每日經濟新聞》記者指出:“如果那么好賣,就沒必要降價了。現在市面上大多數公寓,讓利都特別厲害”。

(編輯整理:慈溪房產網

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